阴阳合同买房成祸事！房主见财起意，法院竟判我赔偿90万违约金？

2016年5月10日，张军通过房产中介与钱女士于签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。

双方约定购房款为450万元，定金10万元，于协议签订当日支付。

首付款140万元于同年7月26日前支付，剩余购房款通过银行贷款支付。

若买方逾期付款，每日按延迟付款额的万分之五支付违约金。

同时为了少交税费，双方约定办理“高贷低过”网签手续，先以450万办理网签，获得银行批贷后，再撤销该网签。以300万元的房屋价款办理网签，缴纳税款办理过户。

为此双方签订了一个“阴阳合同”，约定房屋价款300万元，房屋装修装饰价款150万元。

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合同签订之后，张军支付了定金10万元，王女士配合张军办理了网签，张军获得银行批贷后，房产中介向住建委申请撤销网签。

但当张军要求钱女士配合办理第二次网签时，钱女士以“阴阳合同”不合法为由予以拒绝，要求张军全款纳税，并要求张军支付首付款。

张军认为若全款纳税，会极大加重自己买房的成本，双方有些僵持不下。

但考虑到阴阳合同确实不合法，张军最终决定以450万房款缴纳税费。

经过沟通，张军于2016年9月8日向钱女士转账支付了140万元的首付款。

然后张军要求钱女士于2016年10月15日到税务机关配合办理交税，但钱女士并无回复，所以张军认为钱女士不会如期赴约。

当天钱女士到税务机关没有发现张军之后，短信告知因张军没有完成交税。

之后钱女士诉至法院要求解除合同及违约赔偿，一审法院以因网签处于撤销状态，买卖双方无法交税及办理后续手续、张军违约、合同无法继续履行为由，判决解除合同，并要求张军赔偿房屋总价款20%，即90万元的违约金。

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一审判决后，张军十分憋屈，明明自己已经同意全款交税，因为对方违约导致合同无法履行，况且房子已经涨了100多万，自己不仅房子买不成，还要倒贴90万。

于是在心灰意冷之际，张军找到北京市东元律师事务所合伙人李松律师，委托代理诉讼二审。

李松律师发现，合同中双方约定房屋的装修装饰总价款为150万元，但房屋只是普通装修且只有普通家用电器，双方明显协商一致才达成“阴阳合同”。

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因房屋价值上涨，卖方违反诚信拒绝配合办理网签。

但“阴阳合同”确实违规，不受法律保护，所以不能强制要求对方履行“阴阳合同”条款。

张军通过短信、电话明确告知钱女士以全款进行交税，并支付了首付款。

但钱女士收取首付款之后，并不配合办理交税、过户，所以是钱女士没有依约履行合同。

况且网签虽然处于申请撤销状态，但双方可以把这个网签撤销后，再办理新的网签，合同有继续履行的条件和基础。

一审法院仅以网签处于撤销状态就认为合同无法履行，没有事实和法律依据。

其次，一审法院以补充协议为由要求张军承担房屋总价款20%的违约金没有依据，因为补充协议约定的是：

“除买卖双方签署的《买卖合同》等合同及协议中对违约责任另有约定外，任一方违反本补充协议的约定，违约方应向守约方支付房屋总价款20%的违约金”。

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张军虽然迟延支付首付款，但《买卖合同》中已经约定，迟延付款每日按照迟延额的万分之五支付违约金，而不是房屋总价款的20%。

一审法院判决张军赔偿90万元违约金，既过高又没有合同依据。

最后，二审法院采纳了李松律师的诉讼意见，认为合同并没有失去继续履行的基础，违约金判罚也没有合同依据，最终裁定撤销一审判决，将该案发回重审。

通过这个案例，李松律师提醒大家，二手房买卖设置阴阳合同条款风险很高。

同时合同一旦签订，双方应本着契约精神履行各自的义务，不然任何一方的违约都会给双方造成极高的成本。

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