房地产市场还有二十年的黄金期 最近关于房地产的新闻越来越多，大家对于房地产未来的发展也是比较矛盾，但是大家关注的点好像差异比较大，老百姓关注的是房价的问题，而开发商们则担心房地产行业的前景和未来，所以很多开发商的代表大喊房地产还有二十年的黄金时期，而老百姓和学者们则高呼“泡沫”、“地产危害中国”。 我想这两种反应是正常的，毕竟大家站在利益的两个极端，而学者们无非是跟风倒的墙头之草。 首先，我先谈谈泡沫，这个存在吗？从当前的房价和经济发展水平来看，房价的上涨确实有过分的表现，且不说北京上海十多万的房子，就连很多二线城市房价也纷纷跨越万元的门槛，如果按照普通购房者的收入来看，或者从城市平均收入水平来看，这是个天文数字，但是恰如任志强之前所言，商品房作为市场经济的产物，自身有自己的价值规律，并非是为低收入家庭准备的，住房保障体系是要靠政府完成的，不能寄希望于房地产开发商们。而现在商品房价格的畸形增长，最根本的因素在于政府的保障体系没有完善，把很多本来该购买政策性保障房的群体推到了商品房的购买阵营，导致商品房的过度需求。所以政府不能把矛盾转移到开发商的身上。 至于2010年的房价走势，要回答这个问题有一点猜硬币的感觉，要说“正面”抑或“反面”很容易，但要想找出科学的论据很难，毕竟在中国，政府的能量是无穷的，完全有能力控制“正反”，关键看政府决策人的认识和想法了。至少从目前的各种迹象来看，国家既想保持经济稳定又想控制房价，所以大规模的控制性政策很难出台，房价也会持续上涨，不过上涨的步履也将十分艰难，估计2008年的一幕又将重现。 第二个问题，我想谈一下二十年的问题，房地产市场还有二十年的黄金期，从产业角度来看肯定没有问题，毕竟中国的城市化进程还有很长的路要走，2009年国家才正式拉开农村改革的序幕，今年才正式提出农村人口城市化的话题，按照现在全国40%城市化来计算，达到发达国家百分之六七十的标准还有很大的差距，也就是说未来城市的容量要翻一倍，每年的开发量要达到五六亿?O的开发量，与2009年的销售面积相当。 虽然20年的前途光明，但是对于开发企业来讲未必人人风光，随着行业的发展，房地产行业将会越来越规范，行业的入门门槛也将大幅提高，首先是要求企业的资金实力提高，随着银行信用、风险审查的严格，很多中小企业将受融资渠道的影响而退出（银行有嫌贫爱富的本质），而国家对于房地产项目的自有资金比例也将大幅提高；其次，房地产行业的竞争将加剧，客户对于产品品质的要求越来越严格，一些劣质的项目也会遭遇强大的阻力；第三，大型房地产巨头的扩张能力、侵犯能力越来越强，中小企业的生存空间越来越小。 所以我认为，国内房地产的未来比较光明，但是最大的发展空间在中小城市、小城镇，核心城市的竞争将逐步从量的竞争转向质的竞争，高端楼盘还会不断出现，中低端商品房的空间将逐步被政策性住房代替。作为购房者抱怨房价的意义不大，还是应该转变置业观念，就如同社会贫富差距一样，住宅的差距水平也将越来越大。