“刚需”独力主导楼市 “游资”多方寻觅出路 （单位为平方米）数据来源：深圳市规划与国土资源委员会，深圳中原市场研究部 话题缘起 始于1月27日“新国八条”的第三轮房地产调控即将满月，“限购”城市目前也已扩大至30余个，按照相关部门要求，近期还将会有几十个城市密集推出房地产限购政策。在这种背景下，深圳是否会出台新的限购令？深圳规划国土委有关负责人表示，深圳暂未制定“新国八条”落实细则，暂不出台新的限购政策。但仍将继续严格执行去年9月30日颁布的关于商品住房限购的有关规定，同时，市规划和国土委正会同相关部门编制本市年度新建住房价格控制目标，将于一季度公布。 作为第一个响应中央“限购令”的城市，深圳的楼市面貌发生了哪些明显的变化？备受关注的被限购“挤出”的楼市资金如今又流向何方？ 看深圳的房地产运行情况，2010年深圳楼市的新房成交量创下11年来的历史新低。全年累计销售商品住宅321万平方米／36729套，成交金额648．5亿元。出现这种情况的原因主要是2010年严厉的、频繁的调控政策降低了投资客的信心指数，在政府全面围堵炒房的政策下，投资房产的门槛被大幅提高甚至被叫停，导致2010年深圳楼市的投资成份锐减，之前的“投资＋刚需”成交构成模式变成“刚需”独力主导，在投资不给力的背景下，出现了上述情景。如果以投资氛围较浓的2009年作为参照，2009年，深圳商品住宅销售金额为984亿元，那么去年深圳被调控“挤出”的楼市资金达到300多亿元，而这部分“投资”资金正是被限购的主要对象。 限购令的出台，这些一直在深圳住宅市场横冲直撞的游资开始寻找新的出路。业内人士介绍，在经济向好、人民币升值、通货膨胀等多种因素的影响下，在一段时期内，投资房地产仍然是内地资金的重要渠道。目前房地产被限购的仅是住宅，而商品房还有诸如商业、写字楼等多种物业形态；其次，限购的城市目前仅是30余个，全国有600多个城市仍然处于“开放期”；更有甚者，香港地区甚至国外的楼市也在频繁来华揽客。这些都为活跃的“游资”提供了更多的机会。 本组稿件采写 地产行业记者 陈聪 商业地产： 住宅“游资”借机发力 限购令后，特别是今年“新国八条”将购房者投资住宅资金成本提高后，首付只要50％的商业物业关注度快速升温。尤其是眼下各地愈演愈烈的限购令，再将投资者挡在住宅门外的同时，也在不断推高商铺的吸引力。 据国土局的有关数据显示，2010年深圳市商业销售面积15．20万平方米，同比减少17．3％，商业销售套数1753套，同比微增0．2％，2010年深圳的二手商业挂牌均价随大市利好大幅上涨，均价达54130元／平方米，较2009年（40819元／平方米）大幅上涨32．6％。2010年深圳的写字楼挂牌均价连涨12个月，为24709元／平方米，较2009年（19381元／平方米）大涨27．5％。 “去年9月30日深圳发布住宅‘限购令’后，前来地铺咨询商业地产的客户明显增多，10月的商业成交量是限购前的两倍。”美联物业深圳区董事王书权介绍，去年10月以来，不少原来有意购买住宅的客户，纷纷转型为商业地产的意向购买者。王书权表示客户对商铺的兴趣比较浓厚。2010年深圳商业成交以住宅项目的社区商铺为主，少量都市综合体项目底商、独立体商业项目成交为辅。而位于华强北及地王、东门、南山中心区的高端商铺备受关注。一些首次置业者由于经验及资金有限，更倾向于在热点社区以及轨道交通点购买小型商铺。” 写字楼的投资热情也比较高涨。据世联地产的统计数据显示，限购后深圳写字楼价格节节攀升，从去年10月份的21798元／平方米飚升至今年1月的44315元／平方米。据业内人士介绍，目前投资者出手购置写字楼，主要是自营、投资、抗通胀，市场略显供不应求。 据了解，尽管国家针对住宅市场年内已出台两轮严厉调控政策，但均未涉及商业地产。即买商业地产，只要客户实力在，银行按揭不会因套数多而停贷国土部门也没有对商业地产套数做过户登记的限制。由于银行对二套住宅贷款规定了六成首付、基准利率上浮1．1倍甚至更多的政策，这比商业地产的首付和利率都要高。 特别提示： 虽说有一铺养三代的说法，但商业项目需要更多的经营智商。首先要确定商业项目的土地使用年限，一般只有40～50年。第二，商住项目电价、水价、物业费等都按照商业标准收取，购买后的维护支出成本较高。第三，商铺转让时有两个税费较高：一是土地增值税，按照该商铺卖出后的利润率的高低，对净利润部分征税；二是营业税，按照净利润的20％征税。所以短期炒作，利润空间可能十分有限。 返乡置业： 深圳力量成先锋军 如果说，我们当初离开家乡是为了打拼梦想，那么现在返乡置业则成为梦想的延伸。目前的房地产行情为像深圳这样的移民城市返乡置业提供了广阔的前景。首先一线城市高企的购房门槛和限购政策虽然挡住了投资之路，但为回家置业提供了前提；其次二三线城市配套环境的升级、政策环境的宽松及较低的入市门槛为返乡购房提供了保障。一个显然的事实是，相比前些年，二三线城市市政建设、交通规划、人居品质等宜居指数得以快速攀升，吸引了包括深圳主流开发商在内的房企前往开疆扩土。或许你现在人在长沙，但看到某个楼盘时，仿佛就是身处深圳。“这个楼盘的开发商就是深圳的，名字一样，社区的风格也十分相像。”没错，深圳在房地产领域独树一帜，近年来，“深军”不断将一些先进的理念和品质输入内地。“现在去内地的城市去看房，发现独栋、联排、叠拼、经济型等物业型态在这里应有尽有，品质、户型、周边资源在深圳都难得再见。现在回乡置业，丝毫不会牺牲居住品质，只会拥有占据更多优质自然资源的机会。”德思勤置业深圳公司总经理叶世育表示。 让诸多深圳人争相返乡购房的另一原因是交通建设的大升级，尤其是轨道交通的盛行，2小时飞行圈，3小时高铁圈，轻轨、地铁等等。“深圳楼市限购令作用下，本土外溢购买力路线图，正是这样一条一条快速城际通道，沿线楼市将迎来价值黄金增长期。”有研究机构发表的“2011深圳异地置业调研报告”预测，深圳八成人认为房价过高，六成人有意愿回乡置业。可以预测，未来几年，以交通格局为导向的深圳人回乡购房潮将迎来更新一轮的高峰。 据记者了解，深圳返乡置业主要有三类人群：一类是普通打工者，因为房价高企无力承受而选择回乡买房；二是买房为父母养老；三是被政策限购的投资人士。他们买房子主要是投资型的，无论是任何产品，包括住宅、写字楼、商铺、酒店式公寓、产权式酒店都是他们的考虑范围，一次性付款巨大，特别是一些限购城市生活的人因为有大量闲钱无法在所在城市买房，因此只好回到家乡置业。 置业提示： 在房地产连年的高速增长之下，二线城市很多都已开始破万，三四线城市的房价也攀升至四五千以上，值得关注的是，三四线城市的新房供应量较大，而二手市场很不发达，转让环节也不成熟，因此，返乡买房后应多关注品牌、性价比较高以及核心地段转让方便的物业。 周边城市： “游资”转战迹象明显 一道限购令，让深圳楼市成交迅速冷却，但通胀焦虑之下，优质物业仍然是资金保值的理想渠道。这样，就使资金发生结构性变化，重要的变化之一就是投资区域发生变化，投资需求由限购城市向非限购城市转移。深圳人对周边楼市的熟悉程度可能不亚于本土，早在2005年，深圳2小时生活圈概念就开始深入人心，深圳人投资触角也早已经覆盖到周边的莞、惠等城市。去年深圳限购令一出，面对骚动的民间资本，珠三角的品牌房企就频繁到深圳抱团抢客。 2010年12月10至12日三天，来自东莞、惠州、珠海、中山十家品牌房企的14个楼盘，在深圳会展中心举办的中国住交会集体亮相，这也是深圳限购令后，珠三角各城市最具实力、最齐全的优质物业的一次展示。 据有关数据显示，去年底至今年初，紧邻深圳的一些区域，如东莞的凤岗镇等，楼市成交暴涨，其大部分买家来自深圳。知情人士介绍，深圳“限购令”对凤岗、塘厦、樟木头等邻深镇区楼盘成交促动明显，大量深圳楼市资金外溢进入这些区域购房。 惠州知名品牌开发商销售楼盘主要集中在大亚湾、惠阳等邻近深圳的镇区，惠阳某楼盘销售代理表示，深圳“限购令”的出台使近期游资外溢“转战”到东莞、惠州等周边城市的迹象明显。二线城市未实施“限购”，出于地缘关系考虑，深圳楼市投资客会第一时间选择周边房价较低的二线城市进行投资，加上这类城市的房贷政策对非本地户籍人群购房在执行层面上尚有灵活操作的空间，直接导致了东莞等二线城市近期楼市成交量大涨。有市场分析人士指出，深圳“限购令”在短期内对周边二、三线城市楼市成交影响很大，“限购令”的实施有可能造成自2007年后又一波深圳客集中去周边城市购房的高潮。 置业提示： 深圳置业者去东莞、惠州等周边城市投资的热潮并非始于今朝，但由于限购令的出台，使得投资者的焦点又重新聚焦在这些城市。在购买周边城市物业时，地段和品牌无疑是两大投资指南。置业者可多关注核心地段和大品牌的项目。 海外楼市： 频频抛来橄榄枝 近来，中国各地频出的买房“限购令”吹冷了国内的楼市，而这却让饱受楼市低迷困扰的国外房产商看到了商机。如ＤＴＺ戴德梁行近期在上海举办的一个伦敦住宅项目的推介会中，国内置业者反应热烈，纷纷要求定期举办此类推介活动，以及时了解海外物业资讯。购房目的主要用于房地产投资和留学、移民的自住需求。 ＤＴＺ戴德梁行有关负责人介绍，随着汇率优势仍然存在，预计未来的海外物业投资将保持较强劲势头。如今，在英国、美国、澳大利亚、加拿大、日本等国家都出现了中国购房者的身影。为了吸引中国人特别是中国的富人前去这些发达国家购房，国外的房产商和房产中介不仅把房展会开到了中国，还投入大笔资金推出针对中国人的楼盘。近期，境外楼盘除了传统的澳大利亚、加拿大等地，英国伦敦的多个项目也以高租金回报为卖点打入中国市场。 戴德梁行的有关调研表明，国内资金热衷投资海外物业上升的原因主要有几方面：一是国内投资渠道狭窄，相对于股票、基金等投资，中国人更青睐稳定、保值的房产投资；二是人民币不断升值，相对于海外物业等于打折，从而吸引了更多资金投向海外楼市。如英镑兑人民币汇率，2007～2011年下降30％，等于买房打了7折，这是吸引国内资金投资海外房产的主要原因；三是近年国内移民、留学需求增加，高租金回报率推动海外中国人从房东转为业主。目前国内房价高涨，海外房产的租金回报率一般比国内高，就如伦敦，目前住宅的租金回报率可达5％～6％。家长不一定需要为留学海外的子女购买海外物业，但因部分地区买房比租房更划算，因而吸引了更多家长从为子女租房转为买房；四是国内一线城市房价高企，部分区域高端物业楼价已超越部分海外地区房价，因而吸引国内买家投向。2008年金融海啸后欧美不少国家的房价大幅下滑，有的目前仍处于低谷位，如伦敦房价，2010年处于低位反弹期，全年走势较平稳，增幅为4％，中高端住宅均价为55000元／平方米，而深圳等一线城市的不少高端住宅的均价已超越此价位。 据记者了解，不仅是置业者对海外地产投资的意向增强，连企业对海外地产的关注度也在提高。2010年，新加坡有15块私人住宅土地拍卖，中国发展商至少投标了10块。而在美国、加拿大等国，中国开发商的考察团也是源源不断。 风险提示： 去国外买楼，可不是在自家门口那么方便。置业者们至少需要考虑三大因素的风险。首先是汇率，如果汇率下跌，很可能你的一部分收益会被“汇率吃掉”；其次是银行贷款，每个国家的办理周期和要求都不一样，稍有不慎，很有可能变得进退两难，陷入纠纷；其三是税率，各国的税率也是要考虑的一大因素，这也决定了买房以后的居住或者投资成本。 转投香港： 大融合环境刺激买房需求 刚刚过去的春节，相比较深圳房地产的冷清，香港在兔年春节的楼市却是另外一番景象。据香港置业顾问的介绍，随着内地第三轮房地产调控政策的出台，赴港置业的内地人数量有增无减，特别是今年春节期间，成交量比起去年同期起码翻一番。 来自香港的中原地产深圳公司总经理李耀智表示，内地日益紧缩的房屋政策，人民币升值，内地和香港逐渐融合，加上香港低息环境，共同刺激了香港的楼市需求。2010年到香港买房的内地客与上年基本持平，占比仍然在10％～20％左右。今年预计在各地限购令的背景下，内地赴港买楼的积极性会有所提高。 李耀智介绍，在香港买房的内地买家中，主要是以长线持有为目的，短期抛售的情况比较少。“相比内地一线城市，香港物业的租金要高出许多，大多数内地投资客仍会选择在香港长线持有物业，长线收租获利。此外目前香港贷款买楼的利息低于2％，贷款成数最高可以达到七成，信贷方面相对内地更为宽松。”据了解，在香港买楼，贷款100万港币，每年利息仅仅是1万元港币，每月月供仅仅约800元港币上下。而这100万港币，换算成人民币，约85万元。如果是在大陆买楼，贷款85万元人民币，每年利息就是59245元人民币！” 据了解，随着香港金融管理局对按揭购房贷款额度限定的日趋严格化，更多的投资客还选择了一次性付款的“豪爽”购房方式。一位居住在深圳的商人谢先生，今年春节选择去香港买房，他看好了一套60平方米的物业，并一次性付款500万元买下，香港的不少置业顾问表示，近几个月来，随着贷款政策的缩紧，采取一次性付清的内地投资客越来越多。 那么深圳以及内地置业者去香港买楼会选择什么样的物业呢？李耀智介绍，内地客一般都是购买500万元以上的单位，财力雄厚者，更倾向于购买豪宅，如九龙塘、港岛等都不乏内地客人的身影，并且大多选择一次性支付房款。在香港中原地产公司统计的内地客购置豪宅列表上，出现了顶级豪宅贝沙湾、君临天下、天玺、凯旋门等楼盘，而交易量均超过数十宗，交易额近50亿港元。 风险提示： 深圳限购令出台后，香港随即取消了650万元购房移民政策。规定买入的物业在6个月内转售，除了缴交4．25％的物业印花税外，买卖双方需支付交易金额15％的额外印花税。所以如果是短期抛售，利润空间将相当有限。其次，按照香港的相关规定在购买物业后，内地购房者有一年的时间去申办银行贷款业务，一旦贷款申请不下来，将面临失去高额定金和双倍利率贷款等风险。 一家之言 内地投资客推高香港楼价 中原集团主席 施永青 导致近年本港楼市上升的基本因素有两项：其一是勾地政策的缺失令市场的供应严重不足；其二是本港的楼市新增了一批实力比香港人还要强的内地投资者。 土地供应不足的问题，政府已着手加以解决。来年的土地供应，可望增至能达3万个单位。但要等这些单位落成，起码是三五年后的事，远水不能救近火，对楼市的即时降温作用不大。至于从内地来的投资者，香港现时没有机制可以隔绝他们。香港作为国际金融中心，不可能限制资金流动，亦不能规定来港的资金只准买股票，买名牌，唯独不准买楼。香港能做的，只是不准以买楼作为投资移民的条件。但是，当一个买了香港股票的内地投资者成了香港人之后，难道他不用在香港有个居所？无论他是租是买，都会增加香港的住屋需求。 近年，内地富起来的人很多，而且富得比香港人快。他们不但有钱买楼自住，还有钱买楼收租，甚至买楼后任其空置。这种情况已令香港的新一代根本没法与内地客竞争。 新闻链接 楼市游资 分流币市 去年11月以来，受国际金价回调以及金银币市场前期涨幅过猛的影响，币市出现阶段性调整；节后，邮票、纸币、流通纪念币等领域指标品种先后创历史新高；金银币中的龙头品种也迅速上涨，迅速恢复到前期高位。以龙头品种1／2彩金币贵妃醉酒为例，去年11月该币种价位约为6．3万元，年前一度跌至5．8万元附近区间，而春节后短短数日，该币种市场价格即回升到6万元的位置。 中国金币收藏网总编缪德生表示币市全面回暖最直接的原因在于“新国八条”对于房地产领域的调控，致使部分资金由楼市向收藏市场转移，近期市场成交火爆，主要体现了增量资金做多的意愿。此外，ＣＰＩ持续高涨，也增加了金银币的保值需求。业内专家普遍认为，2011年有望延续2010年的金银币牛市。 北京限购 河北抢房 “京十五条”的落地无疑为北京楼市注入了一针“镇静剂”，不管是开发商还是购房者，都暂时冷静了下来。但对于在去年年底被划为“环首都经济圈”的13个县市，这却成为一个令人振奋的“好消息”。 位于河北涿州市区二环附近的一在售楼盘的销售主管表示，其所在的楼盘在北京限购令后的首个周末迎来了销售狂潮。这样的热销并非该楼盘一例，在河北省涿州、固安两地的在售楼盘，近期的销售量都十分可观。楼盘的热销更鼓舞了开发商抬价的信心，几乎每位售楼人员都说，马上又要调价了！ “目前我们的项目超过五成的购房者都来自北京。”上述涿州某项目销售主管告诉记者，年后这段时间本来销售较为平淡，但也就是从上个周末开始看房的人一下子多了，一个周末下来成交量平均每天在二三十套。 固安孔雀·大卫城项目的销售人员说，该项目几乎98％的购房者都来自于北京。同时在该项目一期开盘时，就有温州、山西等地的人组团购房，甚至一次性购进60套。 伦敦楼盘 来沪揽客 日前，伦敦住宅项目Ｃａｓｐｉａｎ Ｗｈａｒｆ在上海进行了中国内地的首发仪式，这已是新年不到半个月以来第二个伦敦的住宅项目到沪发售。近期，境外楼盘除了传统的澳大利亚、加拿大等地，英国伦敦的项目也以高租金回报为卖点杀入中国市场。 英国律师、留学顾问、移民顾问、开发商代表，在Ｃａｓｐｉａｎ Ｗｈａｒｆ项目的首发现场，这些购房者可能需要接触的部门可谓一个不少。 “仅今天上午我们就已经接待了十几组意向客户，其中两套已经成功被预定。”项目代理表示，楼盘销售情况相当不错。她介绍，目前人民币持续升值、英镑汇率状况和市场条件利好于中国买家投资英国物业，伦敦依靠自身金融中心的地位和优质的教育资源更是成为物业投资的好选择。 “就这个楼盘为例，单价在每平米3万至6万人民币之间，与上海内环一些豪宅的价格相仿，但租金回报率最高可以达到7．2％，而上海的普遍水平只有2．5％。”项目负责人指出，高租金回报是伦敦楼盘的主要卖点。 楼市快递 恒基兆业举行千人誓师大会 2月22日，香港恒基兆业在深圳福田香格里拉大酒店举办首个千人誓师大会，并向内地地产代理界介绍集团旗下苏豪珍品豪宅“尚贤居”之物业优势。香港恒基兆业近年在内地投资增加，为配合客户需要，集团在深圳举行千人誓师大会，为内地客户提供恒基兆业地产代理有限公司旗下最新苏豪珍品豪宅“尚贤居ＣＥＮＴＲＥＰＯＩＮＴ”信息，令他们深入认识其优势，掌握更多确切资料。 在誓师大会上，恒基兆业地产有限公司营业部副总经理邓凤贤表示，“尚贤居”坐落于本港金融商业核心位置，坐拥中西区交通枢纽，邻近国际级购物及休闲配套，发展潜力优厚，媲美纽约曼克顿及伦敦海德公园的时尚大都会豪宅，为当代城市精英的理想居所。早前位于伦敦的海德公园一号 (Ｏｎｅ Ｈｙｄｅ Ｐａｒｋ) 成交的一个单位，成为全球最高成交价，肯定了“尚贤居”这类同样位处商业心脏地带的时尚大都会豪宅的价值。 “尚贤居”共提供136个单位，其中仅有14户行政楼层单位，分布于28～31楼，彰显尊贵住户超然地位，是城中可遇而不可求的极品豪宅府邸。项目中两个顶层连天台豪门府邸31楼Ａ单位及31楼Ｂ单位，名为“尚贤居总统大宅”，两者均设有独立私人天台，可眺望维港景致，在维港星空下享有个人化优裕空间，成就非一般的奢华生活。 邓凤贤表示：内地正在进行房地产调控，现在去香港置业正当时，香港地少，供应量不多，一年推出不到1万个单位，房价向下走的可能性不大。（敖贵新） “文博宫杯”超模大赛落幕 2月23日晚，“文博宫杯”第十八届世界顶尖超级模特大赛中国区决赛在深圳文博宫落下帷幕。来自全国各地的40名美女走上Ｔ台，争妍斗艳，现场掌声、喝彩声不断。佳丽通过才艺展示、服装展示等环节角逐出了冠亚季军和最佳才艺奖、最佳形体奖等十个单项奖。 据了解，“世界顶尖超级模特大赛”是全球公认的最具权威性的三大超级模特大赛之一。此次中国总决赛由ＷＢＯ世界美丽时尚大赛委员会、北京模特艺术发展促进会联合主办，由美丽集团深圳文博宫商业有限公司与北京奥派国际广告有限公司联合承办，是深圳举办的最高水平的超模国际级赛事，总决赛最终花落建面高达10万平方米的美丽文博宫。文博宫由美丽集团大贸股份有限公司投资兴建，是目前国内单项面积最大的古玩珠宝艺术品交易中心。 （施友宏） 万科城华府开放体验馆 万科在惠州第一个精装项目——万科城华府于2月23日在其营销中心举办精装体验馆媒体发布会。26日，该项目将盛情开放79～113平方米三房、四房精装体验馆，预计3月入市。 “天然居1号”新品发布会举行 2月19日，在惠州龙门天然温泉度假村中国农民画博物馆宴会厅隆重举办了天然居1号“华南首席温泉旅居别墅新品样板房”发布会。尚天然集团董事长兼总裁陈鸿祥先生携带公司高管团队参加了本次发布会，发表精了彩演讲。来自深、广、惠及东莞的报纸、网络等近30家新闻媒体记者，覆盖珠三角的各大旅行社的精英以及关注“天然苏打温泉养生生活”的人士共300多人出席参加。 龙门天然温泉度假村在2009年获得“广东省首批国民休闲旅游惠州市示范景区”、“岭南休闲十大名片”等荣誉。天然居1号地处有“珠三角生态后花园”、“中国温泉之乡”之称的龙门，拥揽天然温泉度假村之余，以独栋、联排别墅及客家围公寓形态，精工雕琢，约226平方米独栋、142平方米联排别墅，享有超大前庭后院，多重空中露台，奢适尺度典藏尊贵风范，户户温泉入户。天然居1号以现代中式风格为精髓，沉稳、大气、宁静、雅致，中式园林、小桥流水、参差错落、曲径通幽，原生坡地与现代造园手法完美结合，淳朴自然，浑然天成。天然居1号倡导的“旅居生活模式”，在发布会上获得众多专家与媒体的首肯。 （何显耀） 万科·金色领域“高端价值 推介暨媒体沙龙”举行 日前，一场由万科发起的“高端价值推介暨媒体沙龙”活动在深圳航空新城万科·金色领域项目营销中心举行，本次沙龙邀请了深圳一线地产专家、地产界知名意见领袖以及众多主流媒体精英出席。随着万科地产的进驻，未来若干年国际港片区将呈现出更多更大规模的优质品牌项目，引领国际港片区城市开发风潮。 伴随着快速交通工具的日益进化和普及，国际港这一新兴城市价值核，逐渐成为21世纪城市发展的方向，也是城市连接世界的门户。国际港融国际商务、空港物料、国际住区、旅游休闲功能于一体，包含交通、经济、文化和生活等多元素的城市综合体，可以同时满足人们商务、出行、休闲、购物、娱乐、居住等复合型需求，与城市ＣＢＤ比肩而论。 万科·金色领域是建筑面积16万平方米、分期开发的大社区，产品涵盖舒适两房到宽阔四房，地道法式建筑风格，容积率仅2．4，是15层亲地小高层，优享欧洲低密度人居标准。小区规划成院落式蝶形布局，各方位户型充分通风采光，部分楼层更可享航港高尔夫果岭美景。 （胡妹）