缕析房地产“乱麻” 字号本次中国两会上，除了“国进民退”之外，房地产是另外一个广受关注的热议话题。据报道，有一半的与会代表递交了相关提案。然而，公众却好像陷入了鲁迅先生所嘲讽过的那个怪圈，“有些道理，你不说我倒还挺明白，你越说，我就越糊涂了。” “糊涂”的缘因是，房地产是几个利益集团纠缠在一起的“乱麻”。如果你没有能力一下子解开所有的线头，那么你必须找到最关键的那个，然后循序化解，直至豁然。 问题的核心正是，哪个线头是最关键的。 利益集团 缠绕在房地产里的利益集团其实有四家，分别是：开发商、购房者、地方政府和中央政府。他们互为冲突，相互纠结，因此成了一团乱麻。 比如说，开发商与购房者，当然是一对“冤家”。后者说自己的人生被彻底绑架了，一部《蜗居》逼出了多少七零后、八零后的泪花，那些卖房给他们的人无疑是当今世界上最应该遭到诅咒的“黑心集团”。前者则大喊冤枉，据最新公布的数据显示，深沪两市的地产上市公司的平均利润率只有12％左右；近日，不断有地产业者以此为自己喊冤，不过，他们还必须要解释另外一个数据，在2009年的福布斯及胡润富豪榜上，全国前一百位富豪中有65位是地产商或涉足地产的企业家，财富为什么会如此“偏执”地落入他们的口袋？ 开发商与地方政府，是另外一对“冤家”。前者认为中国近十年的地价上涨，完全是地方政府主导的结果，而他们才是地产繁荣的最大得益者。我所居住城市的一位地产商曾经向我透露了一个数据，本市有了一个J村居住区，从1998年开始大规模开发迄今，房价涨了八倍，从一千多元涨到一万多元，而土地出让金的价格则涨了24倍。他问我，“谁从土地里赚了更多的钱？”2009年，地方政府从土地转让金中拿走1.5万亿元，而在2005年，这个数据是0.5万亿元。 购房者与政府，是第三个“纠结点”。房地产成为了国民财富重新分配——当然是一种被动且不无野蛮的分配——的最重要的变压器。在过去的一年里，京沪等众多城市的房价几乎涨了一倍——尽管国家统计局公布的全国房价上涨只有1.5％——大抵有半数的中产阶级遭到“洗劫”。民众要求政府承担责任、平抑房价的呼声已越来越高。 上述三对利益集团的冲突，被普遍看成是地产纠结的根源所在，在中国两会上听到的种种解决之道，大多由此而生。比如，承诺提供更多的保障性住房，以及建议马上征收第二套房或商业用房的物业税，这是试图从“购房者——政府”这个纠结上下手；还比如，呼吁对开发商征收重税，惩治不良，这是想在“开发商——购房者”之间做利益均衡；再比如，呼吁政府减少从土地中攫取收入的比例，这是“开发商——地方政府”之间的利益调整；又比如，要求进行土地所有制的改革，这是希望从“民众——政府”这个层面上“毕其功于一役”。 不过，还有第四对利益集团之间的冲突，似乎较少被提及，而在我看来，这却可能是众多“纠结”中最为关键的一个，那就是中央政府与地方政府在土地问题上的利益关系。 这里潜伏着一个非常明快的逻辑推演：一，地方政府是地价上涨的最大得益者；二，为什么地方政府如此仰赖土地出让收入？三，因为他们没有办法从别的地方弄到更多的钱；四，为什么没有办法弄到更多的钱呢？