孙飞: 中国房地产金融的“春天”临近 REITs引导未来 2009年1月6日 15:46 [世华财讯]中国房地产业的融资渠道比较单一，没有多元化的房地产金融体系，如何有效拓宽融资渠道已成为业内外普遍关注的问题。业内分析人士认为，中国房地产金融的“春天”将来临，房地产业将逐步建立多元化、资本化、证券化、国际化的融资体系。 在中国房地产市场上，只有房地产信贷，没有多元化的房地产金融。多年来房地产开发商的融资渠道较为单一，对银行信贷过度依赖。只要央行紧缩对房地产开发商的贷款，众多开发商就会面临资金链断裂的危险。而国务院近期发布的“国九条”和“金融30条”中都明确指出要创新融资方式，拓宽企业融资渠道。释放出对房地产信托基金放行的信号。 中国企业海外发展中心主任、首席经济学家、国巨创业投资集团总裁孙飞向世华财讯表示，中国房地产业的“冬天”确实来了，但房地产金融的“春天”也将来临。国务院的“国九条”中提到要创新融资方式，通过并购贷款、房地产信托投资基金(REITs)、股权投资基金和规范发展民间融资等多种形式，拓宽企业融资渠道。这一方面表明真正公募意义上的REITs基金将很快推出，REITs基金的推出将开创历史先河，具有划时代意义。另一方面表明PE时代也将来到，即股权投资基金也将出现。 REITs基金与股权投资基金的推出对房地产业融资可谓是双管齐下，孙飞指出，REITs基金可以作为房地产业公募的融资渠道，股权融资中所包含的房地产评论此篇文章 (0)其它评论发起话题 (0)相关资讯财讯社区(0)私募基金也将成为房地产业直接融资的重要渠道。未来房地产业的直接融资渠道，不仅有REITs基金，还有房地产私募基金，此外还有并购贷款、民间融资等融资渠道。 孙飞进一步指出，未来中国房地产金融应逐步建立多元化、资本化、证券化、国际化的融资体系。商业银行仍是房地产业融资的主渠道，信托是房地产金融创新的主流范式，REITs基金将成为房地产金融未来发展的主流方向，PE是房地产融资的另一条有效通道，房地产业建立多元化、资本化、证券化、国际化的多层次融资体系是大势所趋。 (殷燕敏 撰稿) 国内应设立REITs完善房地产金融架构2009年1月5日 14:39 [世华财讯]国务院常务会议将房地产信托投资基金(REITs)作为创新融资方式之一，深交所也已上报REITs产品方案。分析人士认为，REITs有强大融资功能，设立REITs不仅有助各参与方实现多赢，同时还利于完善中国房地产金融架构。 国务院12月3日常务会议指出，创新融资方式，通过并购贷款、房地产信托投资基金(REITs)、股权投资基金和规范发展民间融资等多种形式，拓宽企业融资渠道。据了解，深交所已以专项资产管理计划和房地产投资信托基金两种方式上报了REITs产品方案。 积极推动REITs发展意义重大。首先从其较强的融资优势来看，中国企业海外发展中心主任、首席经济学家、国巨创业投资集团总裁孙飞介绍，国际上主流REITs都是公募的，融集资金数额很大，时间也整体不长。如：在香港发的REITs超额认购几千倍都很正常。那么，同样公募的REITs，在中国大陆发行以后，募集几十个亿也很容易。如果市场行情好，募集上千亿也都很容易，这就是作为公募基金的最大优势。如果是私募，募集几个亿都很困难。简单地说，REITs的融资优势关键就在于募集资金能力很强，规模大，时间周期也不长，比发行股票要简单。并且REITs不仅资金来源广泛,而且是以专业的人员进行房地产项目的投资选择及运作管理，因此在可运作的资金规范上、管理上及投资策略的制定上都具有先天的优势。 孙飞指出，REITs首先为房地产市场提供了一条直接融资通道，成为房地产金融的一个主流产品。REITs会为更多的房地产企业，特别是持有型物业打开一条非常宽广的直接融资通道。REITs募集资金能力强，资金面大，这是对房地产最有利的一点。 同时，引入REITs有利于完善中国房地产金融架构。REITs在国外既参与房地产一级市场金融活动，也参与二级市场活动，是房地产金融发展的重要标志，也是促进房地产金融二级市场的重要手段。REITs直接把市场资金融通到房地产行业，是对以银行为手段的间接金融的极大补充。因此，推出REITs，将大大地提高房地产金融的完备性，是房地产金融走向成熟的必然选择。 此外，投资人购买REITs投资品，收益较高，并且收益率较稳定。对于融资者而言，REITs有助于疏通房地产资金循环的梗阻。房地产的固有特性决定了REITs具有保值增值的功能，因此房地产投资的收益相对比较稳定。而对于金融市场而言，多了一种投资产品。引入REITs有助于分散与降低系统性风险，提高金融安评论此篇文章 (0)其它评论发起话题 (0)相关资讯财讯社区(0)全。 孙飞认为，设立REITs亦会对楼市、股市以及投资者等众多参与方实现多赢。一是，REITs可为房地产市场提供有效的新直接融资渠道，开发商可溢价套现；二是，REITs风险较低、收益稳定的特点能够使持有人获得稳定收益；三是，由于REITs持有人能得到稳定收益，抛售较少，因此REITs也能起到稳定股市作用；四是，信托公司可以从中得到REITs的受托费用；五是，物业公司可以增加物业管理费用；六是，REITs管理公司可收取基金管理费；七是，有利于政府增加税收、扩大就业等社会问题的解决。 (任璐 撰稿) 国内建立基本完善的REITs市场需“十年磨一剑” 2009年1月5日 15:00 [世华财讯]中国创设REITs市场已经进入最后关口。分析人士认为，REITs市场需要10年左右时间才能基本完善，逐渐成为国内房地产融资主要通道。而要取得和银行融资并驾齐驱的成绩，则最起码需要20年发展。 中国资本市场起步至今，经历了19年的时间，但市场尚不完善。但也正是这19年，已经走过了美国资本市场百年走过的路。同样，对于中国设立REITs产品，从起步到成熟，还需要较长的时间发展。 从国际上看，REITs市场发展迅速且潜力巨大；而立足国内，REITs 对中国房地产及金融市场的发展都具有深远影响。因此，国内REITs破冰在即。但中国企业海外发展中心主任、首席经济学家、国巨创业投资集团总裁孙飞指出，在中国REITs需要10年左右的时间，“十年磨一剑”才能达到一个基本的市场完善，逐渐成为房地产融资的主要通道。 孙飞进一步表示，REITs要做到和银行融资并驾齐驱的成绩，最起码还要20年。这是由于中国商业银行资产太庞大，任何金融机构都比不了。目前，商业银行金融资产约有57万亿，信托业金融资产1.3万亿，保险业金融资产3.3万亿，证券业证券公司金融资产1万亿，差距非常大。虽然，房地产金融每年也有5万亿－10万亿的资金进入房地产市场，但REITs规模要上10万亿－20万亿，这条路还很长。 在2008年12月3日召开的国务院常务会议上，研究确定了九项金融措施。其中，第五条明确表示要发展房地产投资信托基金。可见，在中国创设REITs市场，已近在眼前。据悉，天津滨海新区与上海浦东新区相关物业可能成为首批REITs试点产品，分别登陆深圳和上海证券交易所。 海通证券分析师认为，如果说货币化分房政策催生了住宅市场化的快速发展，那REITs市场的创设，将为发展相对滞后的非住宅类房地产市场提供难以想象的契机，并成为中国房地产行业发展道路上的里程碑。 此外，孙飞同时指出，随着国务院宏观调控政策、货币政策、税收政策及土地政策的深化，作评论此篇文章 (0)其它评论发起话题 (0)相关资讯财讯社区(0)为国民经济支柱产业的房地产业与中国金融产业，特别是加入WTO以来，随着WTO所要求的金融业全面开放，外资金融机构大量涌入，在中国房地产业与金融业组合之下，将会不断推陈出新，实现中国房地产业和金融业的优化双赢。信托公司将最大限度地挖掘信托制度的特殊优势，做好与内外资银行的互动。“信托+银行+证券化(REITs为主导)+资本市场+PE”这种主流模式将会在中国得到进一步深化。同时，随着中国城市化进程的不断加快，作为国民经济支柱产业的房地产业，也将会获得一个广阔的发展空间。 (任璐 撰稿) 国内房地产信托与REITs存在显著差异 2009年1月5日 15:13 [世华财讯]REITs实际上属于信托的一种，性质上等同于公募的基金。分析人士表示，由于国内金融体系不完善，资本市场发育不健全以及相应法律法规尚待建立，国内房地产信托产品属于私募性质，与REITs存在显著差异。 自1960年世界上第一只REITs在美国诞生至今，REITs已发展了近50年。国际范围看，REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。 中国企业海外发展中心主任、首席经济学家、国巨创业投资集团总裁孙飞向世华财讯表示，REITs是“Real Estate Investment Trust”的缩写，房地产投资信托的简称。REITs实际上就属于信托的一种。与国内信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。也就是说，REITs是一种公募的房地产信托产品。其本质就是信托，是一个拥有和投资房产的载体，但通常可以上市交易和流通。也有部分私募的REITs，但不是主流。 同时，REITs本身也是基金。孙飞表示，这并不与REITs是信托产品相违背。因为任何基金都可以叫“单位信托”，证券投资基金、产业投资基金都可以视为信托。如：证券投资基金可以称为“证券投资信托基金”。所以，REITs即是信托，也是基金。他是一种公募的信托，也是一种公募的基金。REITs是标准化的，可流通的房地产金融信托产品。同时，REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于国内现有的开放式基金与封闭式基金。从本质上看，REITs亦属于资产证券化的一种方式。 据了解，REITs主要的目的是通过分红的形式和投资者分享可预测的、