孙飞：中国房地产金融的路径优化和模式创新 https://bj.house.sina.com.cn2009年01月14日11:34新浪房产 图为国巨创业投资集团总裁、中国企业海外发展中心主任、首席经济学家孙飞点击查看更多房产新闻图片 　　【主持人】：今天我们还特别邀请到了中国企业海外发展中心主任、首席经济学家孙飞博士为我们做主题发言。 　　孙飞：各位朋友晚上好，很高兴跟大家分享一下中国房地产的路径优化和模式创新。可以这么说，实际上虽然中国的房地产的冬天还处于一个比较寒冷的当中，但是中国房地产金融的春天快来了，为什么？这是因为我们国务院金融九条，国务院金融30条透露很多信息，第一中国的房地产基金会推出，另外一个就是私募股权基金办法也快出台了，这个也是国务院金融30条专门谈到这个问题。这个股权投资基金办法，实际上就是私募的。那么我们房地产除了公募的基金以外，还可以做私募的房地产投资基金。还有就是并购贷款，我们工商银行已经推出一笔并购贷款，这个给了首创。我们房地产的并购也可以尝试并购贷款。这是告诉大家一个信息。 　　还有就是民间融资，当然不光房地产业，其他的也可以用。因此我认为虽然由于美国次贷危机和全球金融危机对我们中国造成不利的影响，但是中国房地产金融创新的宏观经济背景，我认为是向好的。我在宏观研究方面做的比较多，2008点中国国民经济增长可能在9.5%左右，而2009年，大家也不要太悲观了，包括海外投行的媒体，说中国经济不行，这是很错误的。中国的经济一定会保持持续高速增长，并且中国今年的经济不会低于8%，为什么？当然首先国务院为了应对金融危机对中国的影响，出台了4万亿的经济刺激方案，包括下调利率、存款准备金率、减税、适度宽松的货币政策、积极的财政政策等等，还有一点，是我们中国全球最大的市场，中国13亿人口，吃、穿、住、用、行这就是最大的市场，住方面就涉及到房地产、商业地产。另外农村实行土地流转改革，那么未来中国的经济增长点也在农业的一次革命，生产力的释放。虽然有7亿农民购买力不足，但是在未来的时间内，就是要提高农民的购买力。 　　第二个就是城市化，中国目前城市化只有40%几。未来中国要达到70%的城市化率，这意味着中国房地产要有20年的增长空间。我可以告诉大家，中国的经济在未来的20年会保持在全球一个领先的位置，处于8%以上的一个增长。这是由于中国的特殊国情所决定的。 　　今天讲的核心，就是中国房地产金融创新的组合模式和路径优化。我提出一个模式，就是信托加银行，加证券化，加资本市场，加PE，是地产融资的主流模式，这跟国务院金融9条、金融30条很符合。首先我要讲银行仍然是我们地产融资的一个主渠道，这个是由于中国的特殊金融环境所决定的。目前中国金融业总资产62万亿人民币，信托业是1.3万亿、证券公司仅有1万人民币，另外我们房地产95%以上的金融资金来自于商业银行。在未来10到20年，商业银行应该是中国房地产的主渠道。第二点，信托地产中创新的主流模式。REITS本身就是房地产的一种。首先具备财产隔离功能，同时信托公司是功能最齐全的金融百货公司，他可以做资产业务，它可以发基金管理公司、承销证券，另外信托公司还可以做货币资产业务。信托公司最重要的一个功能，就是其他金融机构所不具备的，信托公司可以做直接投资，信托公司在2007年3月1号前，它自有资本可以投资，但是在2007年3月1号修改了以后，自有资本只可以投资金融业和房地产业。比如说联想集团有10个亿资金，可以委托公司投资于某个房地产做信托投资。这不是因为信托体现了道德基本原则，而是它的灵活性。为什么信托是中国地产创新的主流呢？比如说北京国际信托，在2005年推出苹果社区(论坛相册户型样板间视频1视频2)，它既帮苹果社区筹集资金，又帮苹果社区卖房子。 　　还有我在2003年推出了中国第一例，北京金融国际股权投资计划，当时公司注册资本只有3000万，我8000万进去，它的公司资本是1.1个亿了。因为REITS本身就是信托。比如在座的每个人都有万科的2000万股，你们每个人在万科是2000万，很小的股东，我们可以让王石(王石博客)辞去董事长职务，孙飞担任董事长。我提出一个证券化，我最后讲。我还讲一个资本市场，实际上中国目前作为一个房地产融资来讲，可以发债券，可以发企业债，我们还可以上市，在A股上市困难，我们可以到香港上市，如果在香港上市不行，就到美国上市。我们利用资本市场来融资。还有就是PE，PE就是私募股权投资基金。这个投资到房地产的私募股权投资，境外比较多，境内的私募股权投资基金，很多有这个项目，但是都没有做。我们现在要做PE的话，有三种模式，一种创投模式，一种有限合伙模式，还有一个就是信托模式。这个是可以的。但是告诉大家最大的一个利好是什么？就是国务院刚刚出台的意见里面，股权投资基金办法出台了。融合咨询中心可以发一个商业地产私募股权投资基金，这个是可以做的。 　　那么REITS，我认为REITS是中国未来房地产的一个方向。我今天重点给大家讲一下这个。CNBS是商业房地产贷款支持证券，这个不细讲了。大连万达在2006连发行了1.45亿美元的CNBS，它是私募的，比REITS容易的多。这个相对而言，比这个REITS容易一些。还有一些就是RNBS，这个就是个人住房贷款抵押证券化。还有就是CDO，就是抵押债务债券，这个在美国，80年问世以后，90年茁壮成长，但是由于美国次贷危机，这个比美国的次级债信用等级还低。那么什么是REITS？REITS是房地产投资信托基金。在国际上，REITS大部分是公募的，上市流通的，而我一再呼吁的REITS，希望它是公募的，上市流通的，它主要目的是通过分红的形式和投资者分红。刚才讲了信托，所有的基金，无论是证券基金，还是产业基金都叫信托。中国REITS的出台，现在是万事俱备，只欠东风。融科的REITS，他们完全具备。当然媒体采访我说，我说REITS资产包在10个亿以上，由于现在连续降息，在5%以上就可以了。发REITS，第一利率要比银行高几个百分点，这容易发行成功。其次资产包要大一点。我认为融科资讯中心已经具备了基本条件。其实在中国大陆，很多资产包具备了条件，深圳交易所、上海交易所也完全具备这个条件。中国只欠政策东风，特别是我刚才讲的税收问题没有解决。现在是央行牵头，不管是央行牵头，还是证监会牵头，包括外管局，都要参与，你要定一个规程，一个手册。为什么外管局要进来？比如说国外买REITS怎么办？REITS，它实际上就是分拆了，把原来的房地产业务分拆成四种，房地产开发、房地产投资、房地产基金管理、房地产物业管理，一共六赢嘛。 　　我们REITS在全球的状况，全球现在的REITS，大概是在六千亿美金左右，最大的是美国，澳大利亚是4000多亿美金