首选商业地产 REITs不解开发商饥渴 https://www.jrj.com2009年01月17日 20:20经济观察报 近期，REITs又是一副呼之欲出的模样。中国人民银行的权威人士不久前明确表态，房地产信托投资基金(REITs)已形成了初步的试点总体构架，目前正在和有关部门会商。记者获悉，一些信托公司可能成为RE－ITs试点。但信托公司人士普遍表示，目前仅对写字楼和商场项目比较感兴趣。 　　在欧美国家风行 “去杠杆化”之际，我国商业地产长期缺乏多样化金融产品的融资支持，商业地产产品市场和货币市场存在比较严重的供需失衡。REITs姗姗来迟，却仍是“犹抱琵琶半遮面”。 　　一位中信信托的人士告诉记者，这次的金融机构试点应该不会少了中信信托。一位国内大型信托公司的人士告诉记者，2005年的时候，所有的金融机构都在起草REITs文件，长达数月，后无果而终，现在用不了几天就能把这些材料弄好。有信托行业人士称，按照法律规定，基金不能做股权投资，所以在银行间市场推行房地产信托基金的脚步会先于交易所模式。但也有信托资深人士告诉记者，不排除证监会和银监会各自做试点的可能。只是两者的交易场所不同，“先各搞各的”。 　　一位在信托公司长期操作房地产项目的人士告诉记者，他们希望每只REITs的规模在30亿-40亿元人民币之间。 　　哪些公司会受益于REITs呢？ 　　中信信托信托业务二部的总经理李峰指出：“如果是操作REITs，我们最感兴趣的应该是写字楼和商场，对工业地产和酒店兴趣不大。工业地产操作太复杂。”上海资深行业人士邓举功也非常赞同李峰的说法，他认为写字楼和商场只要地段好、品质好，经营就比较稳定，而酒店营销成本很大，客源的稳定都有赖于旅行社的合约，工业地产更是受宏观经济波动影响，不久前世界上最大的工业地产基金普洛斯刚退出了中国市场。 　　从亚洲的经验看，新加坡是RE－ITs的发展程度仅次于日本的区域。在新加坡发行的REITs，内容多以写字楼和商场为主。其中的嘉茂信托基金、嘉康信托基金、嘉茂商用中国信托基金，内容大部分都是购物中心、写字楼。其中嘉茂商用中国信托基金包括的就有北京西直门嘉茂、望京九龙购物、安贞华联商厦、上海嘉茂购物广场、郑州华联商厦、呼和浩特的购物中心和芜湖的嘉信茂购物广场等。其中有两只基金规模都在数百亿。 　　另有行业人士指出，此类背景的操作方式，往往可以由私募基金充当基金孵化器。商用物业通过私募基金先行收购并进行经营管理再出售给上市基金后，可赚取大额升值利润，但这是建立在人民币资产将大幅升值的假设前提下的。大公司若有几只基金和若干私募基金做后盾，则可以为房地产项目开发、收购和持有经营提供强大支持。 　　国巨创业投资集团总裁、美国万通投资银行控股集团执行董事、首席经济学家孙飞博士认为符合REITs要求的物业在内地比比皆是，特别在沿海和一线城市。万达、北辰、金融街等公司都可以采用REITs获得一种新的融资平台。他认为，只要投资人的投资收益能达到5％的物业，在低利息的今天，都是能被接受的。 2005年，大连万达集团董事长王健林携手澳大利亚麦格理银行，共同将部分万达商业广场打包上市，其当时的愿景是通过REITs上市融资80亿元，远超内地赴港上市的越秀基金(0405.HK)的集资额。尔后万达REITs计划搁浅。而从香港上市公司看，一些大的地产公司也会将商业物业以REITs的方式分拆上市，因为资产净值的折让会相对较少。王健林曾对媒体笑言，他发现REITs比IPO更有诱惑力。但他没有想到的是，REITs之路如此的不平坦。时隔4年，万达当初上市的资产包内的商场也比原先成熟。按照万达目前持有的ShoppingMall的规模，很难想象王健林不会对REITs再次动心。万达一旦有了REITs的融资渠道，过去靠出让一部分写字楼和商铺养自持物业，靠开发贷和自有资金滚动开发商业地产的模式就会发生极大的改变。 　　而在北京，金融街拥有租金收益最好的大量写字楼，和万达一样，也在不断地加大商业物业自持比例，因为REITs之故，金融街备受券商的关注，但金融街投资关系联络人告诉记者，他们很关注这种新的融资方式，但目前没有任何进展。 　　万通地产数月前花7亿元回购了万通中心的D座，冯仑的口号也是“一年一个万通中心”，从2008年三季度看，万通租金收入2.5亿元，主要来源是北京新城国际的底商收入，一向在资本市场长袖善舞的万通给记者的答复是，目前没看到细则，在密切关注中。 　　北辰、招商、张江高科、泰达股份、世茂股份等一大批公司也因为持有商业地产而在近期颇为引人关注。国泰君安（香港）的分析师DennisYao告诉记者，因为在港上市的内地地产公司，将已在港打包的商业地产回归内地参与REITs，可能存在障碍，所以SOHO中国、富力能否尽早分享REITs益处还很难说。 　　不是解渴良药 　　就在央行和建设部的权威人士透露即推出REITs试点时，很多媒体都将REITs定义为继银行贷款、股市、债券之后的灵丹妙药，但大部分的行业人士都表示，不能将REITs当成很多地产公司现金流断裂之际的救命稻草。 　　他们指出，REITs投向的都是成熟的商业地产，最好的就是直接带租约的商业地产，而且是物权明晰的商业地产，而那些还在建设途中或者还欠有大量开发贷的商业地产并不是他们的目标。信托公司的人士还特别指出，因为是刚刚开始，一定会对项目选择非常慎重。信托人士的看法和一些地产公司高管的看法非常接近，金科地产集团副总裁李战洪接受本报采访时称，目前地产行业已经结束了暴利时代，整个行业都处于下行通道，即便是成立REITs，对投资者的回报也不比过往。他认为REITs目前对地产商意义不大。而孙飞则认为，按照惯例，REITs约有15％的资金是可以投向开发贷款的，如果一家地产公司操作的商业项目结束了开发贷之后，也正好可以过渡到REITs上，所以REITs对地产商具有重要意义。 　　但亦有信托公司人士指出，如果将某商业地产的物权过渡到REITs之下，这和让度给其他普通单位没有区别。 　　另有行业人士指出，卖给单个普通公司和卖给REITs的价格会有区别，若其名下物业能做成国内REITs的第一单，对品牌推广也有很大的益处，所以REITs对开发商筹资还是有积极意义的。李战洪认为，现在地产公司情况是普遍都缺钱，大环境如此，有无REITs，实际影响不大。而目前金科就有一家自持的物业金科大酒店，但李没有表示出对REITs有太大兴趣 -- 著名金融投资家、经济学家孙飞博士和知名财经作家赵文锴联合创作，著名经济学家、中国银行业协会专职副会长杨再平博士作序推荐，金融投资界、经济学界诸多权威人士联合推荐的《金融风暴启示录》一书已由新世界出版社出版！ 著名经济学家孙飞及国内国际知名专家学者招收博士生--请推荐优秀人士！详见孙飞博士金融信托研究院:https://blog.sina.com.cn/s/blog_4746bf4f01008f7a.htmlhttps://blog.sina.com.cn/s/blog_4746bf4f01008wnh.html 美国万通投资银行提供直接投资、免费上市：https://www.worldcapitalmarket.com/ 著名金融信托专家孙飞博士接受人民网视频专访:中小企业融资机遇与挑战并存https://tv.people.com.cn/GB/14644/6914323.htmlE-MAIL： 祝万事如意！ 中国企业海外发展中心主任国际