REITs现曙光天津版或先行 2010-09-07 02:10 来源：国际金融报 　　由监管部门主导的两套REITs（房地产投资信托基金）方案历经坎坷，终现曙光。昨日，有消息称，首个REITs有望获批，天津保障性住房项目可能“首吃螃蟹”。消息指出，天津REITs方案将采取保守的债券型形式，在银行间率先发行。 　　资金来源是“硬伤” 　　据透露，天津准备的廉租房REITs方案已由央行上报国务院，而上海版的公租房REITs方案也已上报国务院，后者预计今年底明年初将获批。 　　事实上，这些方案已经准备多年，中间几经调整。据称，年初央行就已接到两地的试点方案，但因不符合中央决策层关于地产调控的有关精神和方向，一直未得到审批。最终试点方对方案的募集资金投向进行了调整，明确为用于当地保障性住房建设。 　　从目前情况来看，现实与外界预期有较大差距。此前，业界普遍期望REITs方案将从根本上改变中国房地产行业融资、变现模式，尤其是商业地产。但现在看来，为时尚早。 　　此外，缺少机构投资者资金来源也是一个“硬伤”。REITs是融资与投资相结合的一种金融制度，过程上是先融资后投资，如果融不到资金，那就没有投资可言了。据了解，REITs的资金来源主要依靠民间资本，包括养老基金、退休基金、大公司和银行控股公司、保险公司等机构资金。而我国在机构投资客户方面依然比较紧缺。 　　信托公司翘首以待 　　尽管困难重重，不过国家对保障性住房推进的三令五申，为REITs打开希望之门，相关政府部门和机构发现了新的契机。 　　今年5月，央行曾将《银行间市场房地产信托受益券发行管理办法》及各地试点项目的基本情况上报国务院，国务院要求央行在当前市场形势下，就REITs试点能否以及怎样支持保障性住房建设补充材料。 　　作为央行的试点地区，上海浦东明确承诺将把REITs试点募集的资金主要用于保障性住房建设。 　　记者注意到，在房地产商“求钱若渴”之际，信托公司解了其燃眉之急。近来，房地产市场几度遭遇宏观调控，在缺钱的情况下，开始转道信托融资。然而，由于房地产信托经常受到监管政策的限制困扰，加上融资项目单一，发展REITs，以基金化的投资组合取代单一融资，势在必行。 　　与此同时，信托公司对参与REITs也有很多期待。虽然目前只有两家信托公司获得了REITs的试点资格，但有消息称，已有不少信托公司开始着手REITs的研发和推广，并把其作为业务创新和业绩增长的“王牌”。 　　上海某信托公司相关人士向记者证实，现在已经做好了发行的准备，就等着REITs的正式发布令。 　　著名经济学家、金融信托专家、投资银行家、中国企业海外发展中心主任、东中西部区域发展和改革研究院副院长、国际财务策划标准联盟协会副主席、中国国际经济技术合作促进会理事、世界资本市场控股集团副董事长、美国万通投资银行控股集团副董事长、中国国际资本有限公司首席经济学家、中证通兴投资基金管理有限公司董事长、昊朗体育控股集团执行董事、美国格林证券公司首席经济学家、华兴泰达投资基金管理有限公司董事长、华兴银汇资本董事长孫飛博士接受《国际金融报》记者采访时表示，REITs试点应该先出方案，再出试点。而现在的状况是先批了试点，后出方案。虽然国家的意愿是解决保障性住房的融资缺口问题，但如果回报率不是市场给的，而是政府财政补贴的，REITs也不会是一个有吸引力的投资产品。 　　　REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。 　　与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。