住宅成交“凉意十足” 西安或难推出“限购令” 2010-10-19 来源：城市经济导报 https://ceeh.com.cn 文/本报记者 熊维建 图/李强 　　国庆长假后，地产板块在股市中可以说是牛气冲天。然而，西安楼市在“十一黄金周”中的成交量却不尽人意。受9月29日国家七部委“二次调控”政策影响，国庆长假西安住宅销量环比下滑六成。与刚刚过去的“金九”相比，“银十”的开端一如近期西安的天气一样凉意十足。　　与长假期间楼市成交量下降成反比的是，西安土地交易热度并未因“二次调控”有所减弱。9月底，西安推出了5宗住宅建设出让地块，其中浐灞2宗，曲江3宗。 成交环比下滑六成 　　西安房地产信息网数据研究中心8日公布的统计数据显示：2010年40周(10月1日—10月7日)，西安市商品房共成交1449套，较39周(9月24日—9月30日)减少了2419套；成交面积为141103.42平方米，环比下滑了64.2%。其中，西安普通住宅成交1287套，较39周减少了2189套；成交面积为126986.54平方米，环比下滑了62.6%；普通住宅成交均价为6366元/平方米，环比上涨了5.8%。　　西安房地产信息网数据研究中心的研究总监李宇兵分析认为，39周的楼市和销量涨幅较大，住宅日均销量高达496套，成为4月新政后的“顶峰”，而40周住宅销量急剧下滑，日均销量降至183套。与中秋假期相比，住宅市场销量基本持平。今年的十一楼市与去年185套的销量也基本保持一致。　　“9月29日，国家七部委发布房地产‘二次调控’，其中不乏直接影响楼市的重磅条款。例如首套房首付款比例调整至不少于3成；二套房首付比例不低于5成、贷款利率不低于基准利率1.1倍；各商业银行暂停第三套房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，暂停发放购房贷款等。新政力度远远高于4月份的政策。”李宇兵说。　　李宇兵认为，“二次调控”对投资客和开发商都产生了较大的冲击。因为首套房首付款比例提高到30%，打击了投资客的同时也提高了刚性需求购房者的门槛，开发商同样也面临回款难的压力。加之国庆长假是很多人外出游玩的黄金时间，对全国各地的楼市成交产生了一定的冲击。　　记者走访西安多家楼盘销售中心后发现，今年国庆小长假期间，在“新政”中的“不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，暂停发放购房贷款”的影响下，楼市销售影响十分明显。和往年相比，“十一”期间购房者中多了北京、上海、广州等地一次性付款买房的外地人。　　西安曲江一楼盘销售经理白某表示，该楼盘国庆节期间成交量里一次性付款买房者占到30%以上，而且这些一次性付款买房者中一大部分均为外地人或在外地工作的陕西人。 从上升到观望 　　针对二次调控后的楼市走势，西安房地产信息网数据研究中心的研究总监李宇兵分析认为，二次新政的执行，无疑为刚性需求也带来了压力，部分购房者因为资金的问题以及对后市跌势的期望而延迟购房的行为或将成为常态。　　“这次国家‘二次调控’政策的出台，其实是对四月份政策的一种延续和细化，特别是首套房首付款比例提高到30%，打击了投资者的同时也提高了刚性需求购房者的门槛，从短期看又一轮观望期将出现，成交量可能出现短期内的急刹车。”李宇兵说。　　著名经济学家、金融信托专家、投资银行家、中国企业海外发展中心主任、东中西部区域发展和改革研究院副院长、国际财务策划标准联盟协会副主席、中国国际经济技术合作促进会理事、世界资本市场控股集团副董事长、美国万通投资银行控股集团副董事长、中国国际资本有限公司首席经济学家、国投通兴投资基金管理有限公司董事长、昊朗体育控股集团执行董事、美国格林证券公司首席经济学家、华兴泰达投资基金管理有限公司董事长孫飛博士表示，在房价上涨预期重新抬头的节点上，国家七部委出台的“五项措施”，对狙击房价回升能够取得最好的效果。“二次调控”将资本市场和银行信贷两个水龙头拧紧，对开发商赖以经营的资金源头直接进行限制，将迫使开发商主动降价销售，让房价回到大多数购房者能够承受的范围。同时，“二次调控”的来临也释放了一个信号，那就是如果房价不降，调控将成为常态。　　“如果说4月份‘国十条’开发商还能挺一阵的话，那么‘二次调控’对于开发商来说，面临的形势将非常严峻。开发商在资金压力下，或不得不再次采取促销手段回笼资金。”曲江一房地产公司总经理魏某说。　　他认为，针对购房者来说，此次出台的信贷政策不再区分面积、房屋套数和房屋性质，同时首套房屋首付30%的规定以及关于契税和个人所得税优惠的取消将增加购房成本，让很多改善性购房者主动推迟购房计划。同时房产税即将开征，增加保障住房数量等都在加大市场对房价下跌的预期，使得购房人“主动”或者“被动”地陷入观望。　　地产分析人士张杰认为，不管怎么调控，房价能真正降下来对于西安老百姓来说才是一件好事。但近期的各种调控政策俨然已经让购房者迷茫了，购房者不得不去琢磨房价是不是会降，买房以后会不会被高价套住，以后房子会不会收房产税等问题。　　在近日一期某地产类网站主办的沙龙中，参与沙龙的地产业内人士普遍认为，之所以黄金周楼市遇冷，是因为节日前一天第二拨新政的出台瞬间将市场从上升打落到观望，致使“十一”期间看多买少。 或暂缓推行房产税 　　9月29日，国家七部委联合启动房地产市场“二次调控”，强调“加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国”，释放出房产税的信号。　　10月7日，上海市出台相应的楼市细则，要求居民限购一套房，细则称将积极做好房产税改革试点的各项准备工作。此前坊间传闻的“上海、深圳房产税已经获批”这只靴子尚未落地，近日深圳、上海却相继出台了抑制房地产过快发展的“限购令”。　　然而，陕西省住房和城乡建设厅一不愿具名的相关负责人表示，陕西的房地产发展水平与深圳、上海等一线城市不同，房价不像深圳、上海等一线城市那样高的离谱，所以陕西并未考虑出台类似的限制购买商品房套数的政策。　　“陕西并不属于国家政策中提到的‘房价过高、上涨过快、供应紧张的城市’，所以暂不具备出台此类政策的背景。省内一些‘如住房公积金在省内通取’等方便居民买房的政策尚未试行，若再出台限买令，造成政策的忽高忽低，反而不利于房地产市场的健康发展和满足居民的住房需求。”该负责人说。　　房产税当前可以说是此轮调控中最受关注的“绝招”，实施细则和出台时间一直备受关注。　　西安市地方税务局一同样不愿透露姓名的相关负责人表示，西安“房产税”政策有关资料已上报，具体情况等待进一步通知。　　同时，该负责人亦称，西安的房价与北京、深圳等一线城市相比，目前仍处于中下水平。因此，西安“房产税”政策“来”得可能要缓慢一些。 调控加码、热度不减 　　与住宅销售量下滑相反，西安9月底的土地交易却热度不减。　　从西安市政府网站上公布信息显示，西安在9月底推出了5宗住宅建设出让地块，其中浐灞2宗，曲江3宗，从土地出让区域来看，浐灞和曲江仍然是西安未来发展潜力区域。　　其中，浐灞两宗地块均已被绿地集团夺得，这两宗编号分别为CB9-3-14和CB9-3-15的地块，前者位于西安浐灞生态区月登阁路以南，浐河西路以西，南三环以北，面积为110490.9平米；后一宗地位于西安浐灞生态区田马路以东，月登阁路以南，南三环以北，面积为60982平米；两宗地容积率均小于或等于2.2，竞得价为33600万元，开工和竣工时间为2011年7月29日至2014年7月29日。　　而曲江现正挂牌的3宗出让土地目前似乎尚未找到买主，这三宗土地分别为：　　第一块编号为QJ3-10-152，位于寒窑路以南、新开门南路以西、寒窑遗址公园以北，面积为39323.2平米，容积率在0.4和0.8之间，建筑密度在35%以下，绿化率高于30%，起始价为17700万元，增加幅度为500万元。　　另一块编号为QJ3-10-153-1，位于寒窑遗址公园以南、新开门南路以西，面积为19353.9 平米，容积率在0.4和0.8之间，建筑密度在35%以下，绿化率高于30%，起始价为8710万元，增加幅度为300万元。　　第三块编号为QJ3-7-84，位于曲江路、南三环以北，面积为108052.1平米，容积率在3.0和3.5之间，建筑密度在50%以下，绿化率高于30%，起始价为44850万元，增加幅度为1000万元。　　而就在近日，国土资源部等多部委刚发布了进一步贯彻落实《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，要求各地巩固房地产调控成果。住房和城乡建设部、国土资源部、监察部要求，各地对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，要继续加大曝光和处罚力度。对有上述违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其新购置土地。　　9月底，央行和银监会亦明确要求各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。对有土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为的房地产开发企业，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。对不认真执行差别化信贷政策的商业银行，一经查实要严肃处