开发商融资受阻 地产金融创新待破题 2011年06月24日 中国联合商报 　　CUBN记者 李正强 北京报道　　一方面是银根不断紧缩，另一方面是房价还有上涨空间。开发商们在政策的调控下，是积极响应政策号召，降低房价以回笼资金还是看到预期利益，咬牙挺过后赚个盆满钵满？然而多种迹象表明，开发商们大都选择了后者，并且将融资方向转向了民间资本，解资金之渴，以渡难关。　　分析人士认为，央行连续提高存款准备金率后,银行的按揭贷款发放将更加谨慎,一方面对购房者首付款的额度和资金实力提出了更高的要求,购房需求将因此而受到影响；另一方面，对房地产开发企业来说，通过银行渠道融资更可谓是难上加难了，从多方面分析来看，开发商们陷入了资金困局已是事实。　　地产融资难 转向民间借贷　　“千头万绪找银行，不如贷款公司来帮忙！”一位在安徽做民间借贷的老板对记者表示，去年以来，公司的业务非常火爆，一些中小型地产企业的确很缺钱。民间借贷快捷、方便，虽说利率高了一点，对一些急需资金周转的企业来说能迅解燃眉之急。在信贷资金预期还将持续收紧的情况下，房地产开发商不可避免要寻找其他的直接融资渠道。同时，在人民币升值的预期下，房地产仍然是一个有巨大潜力的投资产品。自筹资金是开发商们当前主要的融资方式，民间借贷借机上位，或是他们目前的最佳选择。　　据记者了解，我国房地产行业的融资途径，过去主要为三个途径，分别为信贷、信托以及资本市场。本轮房地产调控政策的目标之一便是提高房地产开发贷款门槛，控制房地产开发信贷规模。早在去年，银监会便下发了《关于提示房地产企业规避调控政策有关风险的通知》，要求金融机构做好房地产信贷管理，严控房地产开发贷款风险。　　部分地方金融监管部门还出台规定，禁止银行向项目资本金不足、四证不齐等不合规房企或项目贷款，存在囤地、捂房行为的房企不再发放新增贷款。　　在这一背景下，房地产开发企业资金来源发生了明显的变化：自筹资金比重加大。据了解，2009年，房地产开发企业自筹资金为17906亿元，较上年增长16.9%；2010年则提高为26705亿元，增长48.8%，今年前五个月，国家统计局数据显示，自筹资金已经达到了12486亿元，与去年同期相比提高了30.9%。　　但众所周知，民间借贷虽然门槛低、手续方面，资金量大，但却是个高利率暴利产业而遭到病诟。　　著名经济学家、金融信托专家、投资银行家、中国国际经济技术合作促进会金融投资委员主席、中国企业海外发展中心主任、东中西部区域发展和改革研究院副院长、国际财务策划标准联盟协会副主席、世界资本市场控股集团副董事长、美国运通投资银行副董事长、中国国际资本公司首席经济学家、国投通兴基金管理公司董事长、昊朗体育控股集团执行董事、美国成功证券公司副董事长、博瑞信投资基金管理公司董事长、中体运通投资基金管理公司董事长孫飛博士对《中国联合商报》记者表示：房地产资金链绷紧，不仅是各方面的数据有所反映，事实上房地产资金链已十分紧张，导致房地产私募基金、信托和典当十分紧俏，收益率要求较高，房地产资金成本已较高，房地产私募基金要求年回报基本在25%以上。地产企业向民间资本进行高利息借贷，以缓解资金压力，这种融资方式可能快捷，但地产商存在极大风险，一旦资金链断裂，后果不堪设想，可能倒闭或被收购。有些地产企业宁肯进行民间借贷，也不愿降低房价以回笼资金，实际上是很愚蠢的。目前部分城市房地产泡沫很大，降价销售，尽快回笼资金是唯一正确的出路。　　地产金融创新待破题　　国家统计局日前公布的数据显示，1~5月份全国房地产开发投资18737亿元，同比增长34.6%。其中，住宅投资13290亿元，增长37.8%。另外，5月份全国房地产开发景气指数为103.20，高于前三个月，说明全国房地产开发投资依然保持高位。　　国家住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹近日表示，现在调控对房地产市场影响比较大，资金正成为开发商的考验，房地产金融创新需要破题。房地产企业应该重视和接纳直接融资。　　全国工商联房地产商会会长聂梅生近日也表示，在今年稳健的货币政策和持续严厉的调控政策下，房地产开发商的资金链已经十分紧张。一方面，“限购令”有显著作用，35个大中城市的限购一定会对整个房地产销售形成压力。另一方面，稳健的货币政策使房地产业的资金流入减少。　　也有专家认为，我国目前的房地产金融现状，还没有形成真正意义上的房地产金融。房地产资金的融通不等于房地产金融，融资是房地产金融的一个主要方面，它包括房地产信贷融资、房地产股本融资、房地产债券融资和运用信托方式融资等。房地产金融除了融资功能还有许多其他的金融功能，如房地产保险、房地产信托、房地产证券、房地产典当等。　　对此，孙飞表示，由于货币政策收紧，商业银行的流动性不断收缩，因此房地产对信托融资依赖程度加大，但监管机构对房地产信托也有所收紧，因此房地产的融资渠道需要拓宽，寻求组合融资模式：PE+信托+银行+证券化(REITS为主导)+资本市场是地产融资的主流组合模式。房地产金融创新环境，现阶段仍然存在体系失衡的情况，直接导致缺乏必要的融资通道与路径，由于单一性局限所致规模狭小，因此房地产金融市场亟待路径优化及模式创新，同时应该通过产业政策的出台与多元金融整合模式，加快直接融资市场、信托市场的同步建设。　　房地产金融链是一个PE+信托+银行+证券化+资本市场。中国加入WTO后，外资基金也是我们目前的一条通道，资本化、证券化、信托化、多元化，是我们金融优化的大趋所需，也是金融资产核心精髓之所在。应鼓励地产企业海外融资，实现地产金融创新的路径优化。 -- 孙飞、赵文锴新著《中国经济大趋势2：生死转型》中国经济出版社隆重出版! https://blog.sina.com.cn/s/blog_4746bf4f0100sw9y.html 孙飞博士新著《写给中国人的投资学—－让你富有一生的投资策略》重庆出版社隆重出版! https://blog.sina.com.cn/s/blog_4746bf4f0100q5sq.html 昊朗体育控股集团执行董事、中体运通投资基金管理公司董事长孙飞博士欢迎大家关注体育事业、网球事业、中网体育俱乐部！ www.sportspe.comwww.holylandsports.comwww.tennisclub.com.cn 祝万事如意！ 孫飛新著《中国经济大趋势》由中国经济出版社正式发行! 著名金融投资家、经济学家孙飞博士和知名财经作家赵文锴联合创作，著名经济学家、中国银行业协会专职副会长杨再平博士作序推荐，金融投资界、经济学界诸多权威人士联合推荐的《金融风暴启示录》一书已由新世界出版社出版！ 著名金融信托专家、经济学家孙飞博士的《信托治理优化论》－－－信托理论的里程碑，已由中国经济出版社出版！ 美国万通投资银行控股集团提供直接投资、免费上市：https://www.worldcapitalmarket.com/ 美国运通投资银行：https://www.sitous.com/ 著名金融信托专家孙飞博士接受人民网视频专访: 中小企业融资机遇与挑战并存 https://tv.people.com.cn/GB/14644/6914323.html 中 国 国 际 经 济技术合作促进会金融投资委员会 主 席 中 国 企 业 海 外 发 展 中 心 主 任 国 际 财