推行REITs 利于完善中国房地产金融架构 《今日财富 楼市》杂志 2011.6 孙飞博士 自1960年世界上第一只REITs在美国诞生至今，REITs已发展了近50年。国际范围看，REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。 REITs不仅有强大的融资功能，同时还有利于完善中国房地产金融架构。 推动REITs发展意义重大 首先从其较强的融资优势来看，国际上主流REITs都是公募的，融集资金数额很大，时间也整体不长。如：在香港发的REITs超额认购几千倍都很正常。那么，同样公募的REITs，在中国大陆发行以后，募集几十个亿也很容易。如果市场行情好，募集上千亿也都很容易，这就是作为公募基金的最大优势。如果是私募，募集几个亿都很困难。 简单地说，REITs的融资优势关键就在于募集资金能力很强，规模大、时间周期也不长，比发行股票要简单。并且REITs不仅资金来源广泛，而且是以专业的人员进行房地产项目的投资选择及运作管理，因此在可运作的资金规范上、管理上及投资策略的制定上都具有先天的优势。 REITs首先为商业地产提供了一条直接融资通道，它会为更多的房地产企业，特别是持有型物业打开一条非常宽广的直接融资通道。REITs募集资金能力强，资金面大，这是对商业地产最有利的一点。 同时，REITs有利于完善中国房地产金融架构。REITs在国外既参与房地产一级市场金融活动，也参与二级市场活动，是房地产金融发展的重要标志，也是促进房地产金融二级市场的重要手段。REITs直接把市场资金融通到房地产行业，是对以银行为手段的间接金融的极大补充。因此，推出REITs，将大大地提高房地产金融的完备性，是房地产金融走向成熟的必然选择。 此外，投资人购买REITs投资品，收益较高，并且收益率较稳定。对于融资者而言，REITs有助于疏通房地产资金循环的梗阻。房地产的固有特性决定了REITs具有保值增值的功能，因此房地产投资的收益相对比较稳定。而对于金融市场而言，多了一种投资产品。引入REITs有助于分散与降低系统性风险，提高金融安全。 设立REITs亦会对楼市、股市以及投资者等众多参与方实现多赢：一、REITs可为房地产市场提供有效的新的直接融资渠道，开发商可溢价套现；二、REITs风险较低、收益稳定的特点能够使持有人获得稳定收益；三、由于REITs持有人能得到稳定收益，抛售较少，因此REITs也能起到稳定股市作用；四、信托公司可以从中得到REITs的受托费用；五、物业公司可以增加物业管理费用；六、REITs管理公司可收取基金管理费；七、有利于政府增加税收、扩大就业等社会问题的解决。 建立基本完善的REITs市场仍需时日 REITs需要10年左右的时间，才能达到一个基本的市场完善，逐渐成为国内房地产直接融资的主要通道。而最起码需要20年发展，REITs才能取得和商业银行融资并驾齐驱的格局。 中国资本市场起步至今，经历了21年的时间，但市场尚不完善。但也正是这21年，已经走过了美国资本市场百年走过的路。同样，对于中国设立REITs产品，从起步到成熟，还需要较长的时间发展。 从国际上看，REITs市场发展迅速且潜力巨大；而立足国内，REITs 对中国房地产及金融市场的发展都具有深远影响。REITs要做到和银行融资并驾齐驱的成绩，最起码还要20年。这是由于中国商业银行资产太庞大，达100万亿人民币，任何金融机构都比不了。 如果说货币化分房政策催生了住宅市场化的快速发展，那REITs市场的创设，将为发展相对滞后的商业地产市场，提供难以想象的契机，并成为中国房地产行业发展道路上的里程碑。 而随着国务院宏观调控政策、货币政策、税收政策及土地政策的深化，作为国民经济支柱产业的房地产业与中国金融产业，特别是随着WTO所要求的金融业全面开放，外资金融机构大量涌入，在中国房地产业与金融业组合之下，REITs产品将会不断推陈出新，实现中国房地产业和金融业的优化双赢。信托公司将最大限度地挖掘信托制度的特殊优势，做好与内外资银行的互动。“信托+银行+证券化(REITs为主导)+资本市场+PE”这种主流模式将会在中国得到进一步深化。同时，随着中国城市化进程的不断加快，商业地产也将会获得一个广阔的发展空间。 孫飛博士：著名经济学家、金融信托专家、投资银行家、中国国际经济技术合作促进会金融投资委员主席、中国企业海外发展中心主任、东中西部区域发展和改革研究院副院长、国际财务策划标准联盟协会副主席、世界资本市场控股集团副董事长、美国运通投资银行副董事长、中国国际资本公司首席经济学家、国投通兴基金管理公司董事长、昊朗体育控股集团执行董事、美国成功证券公司副董事长、博瑞信投资基金管理公司董事长、中体运通投资基金管理公司董事长 ------------------------------------------------- 孙飞、赵文锴新著《中国经济大趋势2：生死转型》中国经济出版社隆重出版! https://blog.sina.com.cn/s/blog_4746bf4f0100sw9y.html 孙飞博士新著《写给中国人的投资学—－让你富有一生的投资策略》重庆出版社隆重出版! https://blog.sina.com.cn/s/blog_4746bf4f0100q5sq.html 昊朗体育控股集团执行董事、中体运通投资基金管理公司董事长孙飞博士欢迎大家关注体育事业、网球事业、中网体育俱乐部！ www.sportspe.com www.holylandsports.com www.tennisclub.com.cn 祝万事如意！ 孫飛新著《中国经济大趋势》由中国经济出版社正式发行! 著名金融投资家、经济学家孙飞博士和知名财经作家赵文锴联合创作，著名经济学家、中国银行业协会专职副会长杨再平博士作序推荐，金融投资界、经济学界诸多权威人士联合推荐的《金融风暴启示录》一书已由新世界出版社出版！ 著名金融信托专家、经济学家孙飞博士的《信托治理优化论》－－－信托理论的里程碑，已由中国经济出版社出版！ 美国万通投资银行控股集团提供直接投资、免费上市：https://www.worldcapitalmarket.com/ 美国运通投资银行：https://www.sitous.com/ 著名金融信托专家孙飞博士接受人民网视频专访: 中小企业融资机遇与挑战并存 https://tv.people.com.cn/GB/14644/6914323.html 中 国 国 际 经 济技术合作促进会金融投资委员会 主 席 中 国 企 业 海 外 发 展 中 心 主 任 国 际 财 务 策 划 标 准 联 盟 协 会 副 主 席 东 中 西 部 区 域 发 展 和 改 革 研 究 院 副 院 长 博 瑞 信 投 资 基 金 管 理 有 限 公 司 董 事 长 首席经济学家 孫飛博士（字彬桓） 中