文∕涂山青（接上）再看策略转型。在营销策略上，房企一要实现盈利模式的转型──从过去那种“土地增值＋产品价格最大化”的盈利模式转向“产品＋服务的价值最大化”。新形势要求房企做足产品和服务的大文章方能永葆市场青春。二要实现从“坐商”到“行商”的转变。房地产“黄金十年”已成为过去时，行业将从卖方市场形态向买方市场形态转变。当过去那种“认筹＋摇号”使顾客挤破头的情况难再有，企业必须从“坐商”向“行商”转变
文∕涂山青（接上）新型城镇化下的房企转型路在何方转型应该如何转？转型之路在何方？在以人为核心的新城镇化背景下，房地产业转型应是从战略到策略的全面转型。先谈战略转型。在战略上，房企必须认清大势，转变观念，在重新审视和定位自己的前提下，理性作为。房企战略转型包括企业角色定位转型、市场战略转型和产品战略转型。新的形势迫切要求房企重新界定对自身的角色和定位。一个明显的趋势就是企业角色转型，从开发商向城市运
文∕涂山青转型是大势所趋，这是房地产行业内外的共识。转型如何转？转型之路如何走？答案还得从新城镇化大背景中找。新型城镇化下的房地产市场空间在哪里按照不久前召开的中央城镇化工作会议和《国家新型城镇化规划（2014－2020年）》，新型城镇化是以城乡统筹、城乡一体、产城互动、节约集约、生态宜居、和谐发展为基本特征的城镇化，是大中小城市、小城镇、新型农村社区协调发展、互促共进的城镇化。新城镇化是以人为核
（接上） 第二个就是中国现在面临一个很着急的问题，就是我们人口结构迅速的迅速变化，过去1年多，我们做了一个和万科以及房地产行业貌似没什么关系的研究，我们接了一个课题，我们7个博士，接了一个课题，给中央某个机关，在十八界三中全会前面快1年的时候，研究中国的人口结构变化问题，这个7个人是7个行业的，分别作了7个报告，最后汇总在一起，最后让我得到了挺一个惊心动魄的数字，在此分享几个数，一个是在2028—
（接上） 至于房价的收入比，都不用说，中国都不属于低的。所以从很多角度上看，中国房价在短时间内存在大幅上涨空间的理由是不充分的，相反有很多数据表明，2013年中国房地产市场存在和日本、香港泡沫化类似的特征；那么从房价收入比、房价租金比的数据来看，北京、上海的攀升速度已经达到或接近日东京、香港泡沫化时期的水平。因为房地产是一个非常明显的周期性行业，发达经济体历史上发生过的事情，很可能在中国的未来重现
（接上） 从分城市类型来看，一线城市相对来讲还比较合理，在10-15相对较合理的水平；三、四线城市的趋势和全国的均速比较类似，问题最大的，其实是在二线城市，到了2011年，仅仅商品住房的千人开工套数，已经达到了30，是比较严峻的局面。我们将城市做了一个列表，比较严重的有呼和浩特，近3年的平均数已经达到了70，沈阳为49，西安为38，贵阳为37等都是名列前茅的城市，二线城市排前10为的合肥、贵阳、重
（接上） 在此也说下万科对北京市场到今年年底和明年年初的一个判断：因为我也参与了市政府的一些会，大致到2014年年底、2015年年初，也就是2013年拿地的这些都比较贵的土地，都会要上市的时候，北京大概会出现42个楼面地价5万-12万之间的楼盘，这40多个楼盘分布的位置，那里都有，但是有一个现象，基本上没一个在5环路里边的，套数依据容积率估算，大致在4万-5万套数之间，但这里面还不包括商改住，如果
（接上） 目前可以说除了这些城市外，整个都在下行当中，政策的强调现在在转型，从强行政干预转向分类调控管理，弱化行政管理，回归市场。在回归市场的途中，信贷持续收紧，加上宏观经济的下行风险，导致了市场的信心不足，是现在比较明显的现象。 今年的银行特别有意思，我在一季度密集度摆放了20多个行长，和他们聊，到底银行怎么着，发现今年的银行基本上没任务，一季度房贷没任务，以前都是有任务的，但今年没有，今年是上
（接上） 我们同时也看了商品房的上市，对比土地的成交面积来看，如果小于1，就说明大量成交入地，但还没入市，像天津、沈阳、青岛、大连等等，全部小于1，就证明了土地淤积在开发商手里的量还是挺大的，但是这些城市的商品房的批售比是什么情况呢，大于1的话，说明已上市的部分已经开始积压，比如天津，商品房上市对比土地成交是0.65，但是商品房的批售比已经到了1.48，说明了地还没完全上市，但是批售的房子已经开始
（接上） 同时，在北京的二手房交易市场，更加的感受到由于廉政所带来的影响，比如和我爱我家、链家这两家主流的二手房门店进行沟通后，得到这么一个数据，尤其以链家为主(链家基本占了北京一半以上的市场)，他们的单门店的单日挂单量(单日挂单量是二手房市场很重要的一个数据)从原来的5套房子，急剧增长到10-12套房子，而且好多挂单的单主，要求他们尽快销售，给予大幅优惠，甚至于腰斩售价，可见这房子都不知道怎么来
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